BGH,
Urt. v. 13.4.2005 - VIII ZR 44/04
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 44/04 Verkündet am:
13.4.2005
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
WiStG § 5 Abs. 2 Satz 1
Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot
an vergleichbaren
Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde
und
nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die
Mietwohnung befindet.
Das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebots" ist deshalb nicht
erfüllt, wenn der
Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem
betreffenden Stadtteil angespannt,
im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.
BGH, Urteil vom 13.04.2005 - VIII ZR 44/04 - LG Hamburg
AG Hamburg
- 2 -
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die
mündliche Verhandlung
vom 13.04.2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die
Richter
Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der Zivilkammer
16 des Landgerichts Hamburg vom 27. Januar 2004 aufgehoben
und das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 4. September
2003 abgeändert.
Die Klage wird insgesamt abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger begehrt von den Beklagten die teilweise
Rückzahlung der seiner
Auffassung nach überhöhten Miete.
Mit Vertrag vom 30. September 1996 mietete der Kläger von den
Beklagten
ab dem 15. Oktober 1996 eine im 4. Obergeschoß eines
Mehrfamilienhauses
in Hamburg-Eppendorf, S. straße gelegene, ca. 69 m²
große
Dreizimmer-Dachgeschoßwohnung. Das Wohnhaus ist zwischen 1948
und
1960 erbaut worden. Vor dem Einzug des Klägers hatten die
Beklagten die
Wohnung durch Umbaumaßnahmen vergrößert
und umfassend renoviert. Die
- 3 -
als Staffelmiete vereinbarte Nettokaltmiete betrug zunächst
1.281,- DM, ab dem
1. Februar 1998 1.306,60 DM, ab dem 1. Februar 1999 1.332,70 DM und ab
dem 1. Februar 2000 1.359,40 DM. Das Mietverhältnis endete im
Oktober 2000.
Der Kläger macht geltend, die vereinbarte und von ihm in
voller Höhe
gezahlte Miete sei im Sinne des § 5 WiStG
überhöht gewesen, weil bei Abschluß
des Mietvertrages im Hamburger Stadtgebiet bzw. in Hamburg-
Eppendorf ein geringes Angebot an Dreizimmerwohnungen mit etwa 70
m² bestanden
habe. Unter Berücksichtigung der Lage und Ausstattung der
Wohnung
und unter Zugrundelegung des Hamburger Mietspiegels sowie eines
Zuschlages
von 20 % ergebe sich eine höchstzulässige Miete von
11,17 DM/m². Aus
der Differenz zu der vereinbarten und gezahlten Miete errechne sich
für die Zeit
vom 1. Januar 1997 bis 31. Oktober 2000 eine Überzahlung von
insgesamt
24.980,02 DM. Nachdem die Beklagten vorprozessual eine
Rückzahlung abgelehnt
hatten, hat der Kläger den genannten Betrag mit seiner Klage
geltend
gemacht.
Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Gutachtens zu der Frage, ob
im September 1996 in Hamburg ein geringes Angebot an vergleichbarem
Wohnraum bestanden habe, der Klage im wesentlichen stattgegeben. Die
hiergegen
gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht
zurückgewiesen.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die
Beklagten
ihr Ziel der Klageabweisung weiter.
- 4 -
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Zu Recht und mit zutreffender Begründung sei das Amtsgericht
auf der
Grundlage des Sachverständigengutachtens davon ausgegangen,
daß bei Abschluß
des Mietvertrages in Hamburg ein geringes Angebot an vergleichbaren
Wohnungen bestanden habe. Dies sei bereits dann der Fall, wenn das
örtliche
Angebot die vorhandene Nachfrage nicht wenigstens spürbar
übersteige. Dabei
komme es auf den regionalen Teilmarkt im Stadtteil Eppendorf an. Der
Umstand,
daß nach dem Sachverständigengutachten im Zeitpunkt
der Anmietung
der Wohnungsmarkt nur in diesem Teilmarkt angespannt gewesen sei,
während
er in den übrigen Stadtteilen Hamburgs entspannt gewesen sei,
sei nicht entscheidend.
Der Stadtteil Eppendorf sei mit den anderen Bezirken nach Lage,
Bebauung und Besiedlung nicht vergleichbar. Auch die Tatsache,
daß der
Hamburger Mietspiegel für das gesamte Stadtgebiet und nicht
für einzelne
Stadtteile erstellt werde, führe nicht zu einem anderen
Ergebnis. Soweit die Berücksichtigung
der Vergleichsmiete zu einer Schmälerung der Rendite der
Vermieter
führe, sei dies nach dem von sozialer Betrachtungsweise
geprägten
deutschen Mietrecht hinzunehmen. Schließlich könnten
die Beklagten auch
nicht mit ihren Einwänden gegen die Einordnung der Wohnung in
die Baualtersklasse
1948 bis 1960 gehört werden. Der vorgenommene Umbau und die
Sanierung der Wohnung reichten nicht aus, um ihr den Charakter einer
Neubauwohnung
zu geben. Nach alledem habe der Kläger einen
bereicherungsrechtlichen
Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete.
- 5 -
II.
Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen
Überprüfung
in den entscheidenden Punkten nicht stand.
1. Zutreffend ist zunächst der rechtliche Ausgangspunkt des
Berufungsgerichts,
daß die Vereinbarung einer Miete, die die
ortsübliche Miete für vergleichbare
Wohnungen in einer Gemeinde bei Ausnutzung eines geringen Angebots
an vergleichbaren Räumen um mehr als 20 % übersteigt,
insoweit unwirksam
ist (§ 5 WiStG, § 134 BGB) und der Mieter deshalb
bereits gezahlte
Miete in diesem Umfang nach den Grundsätzen der
ungerechtfertigten Bereicherung
zurückverlangen kann. Die weitere Begründung des
Berufungsurteils
trägt die Entscheidung jedoch nicht, weil sie - wenn auch nur
durch pauschale
Bezugnahme - sich lediglich die knappen und unzutreffenden
Ausführungen
des erstinstanzlichen Urteils zum Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung"
eines
geringen Angebots an vergleichbaren Räumen (§ 5 Abs.
2 Satz 1 WiStG) zu
eigen gemacht hat. Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht auch
insofern,
als es bei der Beantwortung der Frage, ob ein geringes Angebot in diesem
Sinne vorgelegen hat, ausschließlich auf den Wohnungsmarkt im
Hamburger
Stadtteil Eppendorf abgestellt hat.
2. Es bestehen schon Bedenken gegen die Auffassung der Vorinstanzen,
ein geringes Angebot im Sinne des § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG
bestehe bereits
dann, wenn das Angebot an Wohnraum der betreffenden Art die Nachfrage
nicht wenigstens spürbar übersteige (so aber die
h.M., außer der Zivilkammer
16 des LG Hamburg z.B. LG Düsseldorf, DWW 1999, 181; LG
Berlin, ZMR
1998, 349; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535
Rdnr. 445; Bub/Treier,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II 689;
Lammel, Wohnraummietrecht,
2. Aufl., § 5 WiStG Rdnr. 24; Schmidt-Futterer/Blank,
Mietrecht,
- 6 -
8. Aufl., Rdnr. 72 nach § 535 BGB/§ 5 WiStG). Nach
dem allgemeinen Sprachverständnis
bezeichnet der Begriff "gering" im vorliegenden Zusammenhang
eine relative Knappheit einer Menge oder eines Gutes. Das
könnte dafür sprechen,
ein geringes Angebot nur dann anzunehmen, wenn es die Nachfrage
nicht erreicht, und es bereits dann zu verneinen, wenn Angebot und
Nachfrage
ausgeglichen sind (so wohl LG Frankfurt, WuM 1998, 167) oder das Angebot
die Nachfrage, sei es auch nur geringfügig,
übersteigt.
3. Die Frage bedarf hier jedoch keiner abschließenden
Entscheidung;
denn es fehlt jedenfalls an einer tragfähigen
Begründung für die tatrichterliche
Annahme, die Beklagten hätten das (unterstellte) geringe
Angebot an vergleichbarem
Wohnraum "ausgenutzt".
Wie der Senat in seinem nach Erlaß des Berufungsurteils
ergangenen
Urteil vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1740 = NZM 2004,
381
= ZMR 2004, 410 = Grundeigentum 2004, 540 unter II 2) ausgesprochen hat,
darf bei dem Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung" nicht allein auf das
Verhalten
des Vermieters und die objektive Lage auf dem maßgeblichen
Wohnungsmarkt
abgestellt werden. Angesichts der Vielgestaltigkeit der denkbaren
Motivlage
des Mieters für den Vertragsschluß muß
sich vielmehr dieses Merkmal
auch auf die Person des Mieters beziehen; wer die geforderte Miete ohne
weiteres
oder aus besonderen persönlichen Gründen zu zahlen
bereit ist, wer mithin
eine objektiv bestehende Ausweichmöglichkeit nicht wahrnimmt,
wird nicht
"ausgenutzt". Ausnutzen bedeutet nach seinem Wortsinn das
bewußte Zunutzemachen
einer für den anderen Teil ungünstigen Lage (vgl. OLG
Braunschweig,
Rechtsentscheid vom 21. Oktober 1999, WuM 1999, 684 = ZMR 2000,
18 unter II 3 b; Schmidt-Futterer/Blank aaO Rdnr. 76); dazu
gehört mindestens,
daß der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, daß
der Mieter sich in einer
- 7 -
Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen
Gründen nicht
auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann.
Zu alledem hat der Tatrichter, dem das Senatsurteil vom 28. Januar 2004
noch nicht bekannt sein konnte, bislang keine Feststellungen getroffen
und
mangels entsprechenden Vortrags des Klägers offenbar auch
nicht treffen können.
Hierauf kommt es jedoch nicht entscheidend an, weil sich die Klage unter
einem anderen Gesichtspunkt als unbegründet erweist.
4. Das Berufungsgericht ist bei der Prüfung des
Tatbestandsmerkmals
des "geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" im Sinne des
§ 5 Abs. 2
Satz 1 WiStG rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, daß auf den
Wohnungsmarkt
lediglich eines Stadtteils abzustellen sei.
a) In Rechtsprechung und Literatur besteht Einigkeit darin,
daß auf den
"Teilmarkt" abzustellen ist, zu dem die Wohnung gehört (statt
vieler OLG Braunschweig
aaO unter II 3 a; Blank/Börstinghaus aaO § 535 Rdnr.
445; Lammel
aaO Rdnr. 26), daß die Mangelsituation
demgemäß getrennt nach Wohnungsgruppen
festzustellen ist. Das ergibt sich zwangsläufig schon daraus,
daß es im
Rahmen des § 5 WiStG auf die Vergleichbarkeit der
Räume ankommt und diese
sich wiederum nach den preisbildenden Faktoren Art,
Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage bestimmt. Streitig ist jedoch, worauf sich das
Merkmal
der "Lage" der Wohnung bezieht.
Nach überwiegender Ansicht ist maßgebend der
Stadtteil (das "Wohnquartier"),
in dem sich die betreffende Wohnung befindet (LG Düsseldorf,
DWW
1999, 181; LG Hamburg, Zivilkammer 16, WuM 1989, 522; LG Hamburg,
Zivilkammer
11, WuM 2000, 94 und NZM 2000, 180; LG Köln, NZM 1999, 404;
Blank/Börstinghaus aaO; Bub/Treier aaO II 689;
Schmidt-Futterer/Blank aaO
- 8 -
Rdnr. 72). Nach der Gegenmeinung kommt es auf die Marktlage im gesamten
Stadtgebiet an (LG Frankfurt, WuM 1998, 167; Lammel aaO Rdnr. 26).
b) Der Senat teilt die letztgenannte Auffassung.
aa) Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 28. Januar 2004 (aaO
unter
II 2 a) betont hat, ist bei der Auslegung des Begriffs der "Ausnutzung
eines
geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" in § 5
Abs. 2 Satz 1 WiStG zu
berücksichtigen, daß die Vorschrift das Prinzip der
Vertragsfreiheit (Art. 2 GG)
und die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG einschränkt. Diese
Einschränkung
ist unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten daher nur insoweit
gerechtfertigt,
als sie auf der Sozialbindung des Eigentums beruht, wobei diese Bindung
- jedenfalls in zivilrechtlicher Hinsicht - in erster Linie dem Schutz
des Mieters
vor Ausnutzung einer bestehenden Mangellage dient. Der sozialstaatliche
Schutz des Mieters gebietet es aber nicht, besonderen
persönlichen Wünschen
des Mieters Rechnung zu tragen, die nicht auf gewichtigen sachlichen
Gründen
beruhen. Das gilt auch für die Wahl der Wohnungslage.
Vergleichbarkeit der
Lage bedeutet nicht Identität des Stadtteils. Sie kann ebenso
in einer anderen
Wohngegend gegeben sein, die nach ihrer Lage und Struktur dem Stadtteil
ähnlich - also vergleichbar - ist, in welchem sich die
gemietete Wohnung befindet.
bb) Gegen die Maßgeblichkeit eines bestimmten Stadtteils bei
der Feststellung
eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum spricht im
übrigen
auch der Wortlaut des § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG. Für
die Ermittlung des
üblichen Entgelts (als Vergleichsmaßstab der
vereinbarten Miete) stellt die Bestimmung
auf die Entgelte ab, die "in der Gemeinde" für die Vermietung
von
Räumen vergleichbarer Art usw. vereinbart worden sind. Es
erscheint daher
wenig konsequent, wenn hiervon abweichend für die Frage, ob
für eine ver-
9 -
gleichbare Wohnung ein geringes Angebot auf dem Wohnungsmarkt bestanden
hat oder besteht, ausschließlich die Situation in einem
begrenzten Teil der Gemeinde
ohne Rücksicht auf die Lage in anderen Stadtteilen
ausschlaggebend
sein soll.
cc) Überdies überzeugt das Abstellen auf einen
bestimmten Stadtteil
auch deshalb nicht, weil es häufig kein brauchbares Kriterium
für die Qualität
der Wohnungslage bildet. So kann ein Stadtteil in verschiedenen
Straßen unterschiedliche
Lärmbelastungen, Einkaufsmöglichkeiten oder
Freizeitangebote
aufweisen; nicht ohne Grund hat der Kläger auf die hohe
Lärmbelastung der
S. straße als wohnwertmindernden Umstand hingewiesen, die
für den
Stadtteil Eppendorf nicht typisch sein dürfte.
c) Nach alledem ist es entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht
gerechtfertigt, ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen allein
deshalb
anzunehmen, weil im maßgebenden Zeitpunkt - September 1996 -
der
Wohnungsmarkt in Eppendorf als einzigem Stadtteil Hamburgs noch
angespannt
war, während er in anderen, nach objektiven Gesichtspunkten
vergleichbaren
Stadtteilen sich bereits entspannt hatte. Damit ist ausgeschlossen,
daß sich der Kläger etwa auf ein Gebiet minderer
Wohnqualität verweisen lassen
müßte.
III.
Aus den dargelegten Gründen kann das Berufungsurteil keinen
Bestand
haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere
Feststellungen
nicht mehr zu erwarten sind, hat der Senat in der Sache selbst zu
entscheiden
(§ 563 Abs. 3 ZPO). Wie ausgeführt, ist der von dem
Kläger geltend gemachte
Rückzahlungsanspruch nicht begründet, so
daß mit der Aufhebung des Beru-
10 -
fungsurteils das erstinstanzliche Urteil dahin abzuändern ist,
daß die Klage insgesamt
abgewiesen wird.
Dr. Deppert Dr. Beyer Ball
Dr. Leimert Dr. Frellesen |
